전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 경공매 유예 및 우선매수권 행사 절차 제대로 확인하는 방법

전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 경공매 유예 및 우선매수권 행사 절차를 알아보게 되면 처음에는 “피해자로 인정되면 경매를 막을 수 있는 것인지”, “경매가 이미 진행 중이면 집을 직접 살 수 있는지”부터 궁금해집니다. 저도 관련 절차를 하나씩 살펴보면서 가장 중요하다고 느낀 부분은 피해자로 결정되었다는 사실만으로 경매나 공매가 자동으로 중단되거나 주택을 자동으로 취득하게 되는 것은 아니라는 점이었습니다. 실제로는 현재 경매가 어느 단계까지 진행됐는지, 매각기일이 언제인지, 법원이 진행하는 경매인지 세무서나 지방자치단체가 진행하는 공매인지에 따라 신청기관과 제출시점, 보증금 준비방법이 달라집니다.

 

오늘 제가 준비한 포스팅에서는 전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 경공매 유예 및 우선매수권 행사 절차를 중심으로 경매와 공매의 차이부터 경매 유예·정지를 신청하는 방법, 국세와 지방세 체납에 따른 공매절차에서 매각을 늦추는 방법, 피해자가 직접 우선매수권을 행사할 때 필요한 보증금과 신청시점, 최고가매수신고가격이 있을 때와 없을 때 적용되는 가격, 여러 피해자가 함께 우선매수권을 행사하는 경우의 처리, 공공주택사업자에게 매입을 요청하는 방법까지 자세하게 정리해보겠습니다. 현행 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 2026년 5월 12일 개정된 법률을 기준으로 경매절차에 대해 매각기일의 지정 보류나 지정된 매각기일의 취소·변경 등 유예·정지를 신청할 수 있도록 하고 있으며, 경매의 우선매수권은 매각기일까지 법원에 필요한 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 매수하겠다고 신고하는 방식으로 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 국세 공매와 지방세 공매는 각각 매각결정기일 전까지 공매보증금을 제공하고 우선매수 신청을 해야 하는 구조입니다. 또한 피해자가 공공주택사업자에게 피해주택 매입을 요청하는 경우에는 공공주택사업자가 보증 제공 없이 우선매수할 수 있는 별도의 구조도 마련되어 있습니다. 따라서 경공매가 시작된 전세사기 피해주택은 현재 절차와 기일을 먼저 파악하고 유예·정지와 우선매수 중 어떤 절차를 활용할지 빠르게 결정하는 것이 중요합니다.

 

전세사기 피해자에게 경공매 유예와 우선매수권이 필요한 이유

전세사기 피해주택에서 경매나 공매가 진행되기 시작하면 피해 임차인은 단순히 보증금을 돌려받지 못하는 문제를 넘어 실제 거주하던 주택을 잃을 수 있다는 걱정까지 하게 됩니다. 일반적인 경매절차에서는 채권자가 신청한 경매가 진행되면 매각기일이 정해지고 여러 사람이 경쟁해 주택을 낙찰받게 됩니다. 피해 임차인이 보증금을 충분히 회수하지 못한 상태라면 자신이 계속 거주하던 집을 제3자가 낙찰받는 상황을 맞을 수 있습니다. 이런 피해를 완화하기 위해 전세사기피해자법은 피해주택의 경매·공매 과정에서 피해자의 주거안정을 보호하기 위한 여러 제도를 마련하고 있습니다.

 

그중 하나가 경매 유예·정지입니다. 현행 특별법 제17조는 전세사기피해주택에 민사집행법에 따른 경매절차가 진행 중인 경우 피해자가 법원에 매각기일 지정 보류나 이미 지정된 매각기일의 취소·변경 등 경매절차의 유예 또는 정지를 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 즉 경매가 이미 시작됐더라도 피해자가 신청할 수 있는 별도의 보호수단이 존재하는 것입니다. 다만 이 제도는 경매를 영구적으로 없애는 제도가 아니라 피해자의 주거안정과 후속 지원절차를 위해 매각절차의 진행을 늦추거나 중단하는 제도라는 점을 이해할 필요가 있습니다.

 

우선매수권은 성격이 조금 다릅니다. 경매에서 제3자가 더 높은 가격을 써내더라도 피해자가 법에서 정한 절차와 보증을 갖추어 같은 가격으로 우선매수하겠다는 의사를 표시하면 피해자에게 매각될 수 있도록 하는 제도입니다. 현행 법률은 경매의 경우 피해자가 매각기일까지 법원에 민사집행법상 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있도록 하고 있습니다. 최고매수신고가격이 없다면 최저매각가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다.

 

경매 유예·정지는 매각절차를 늦추거나 멈추는 제도이고, 우선매수권은 경매가 진행되는 상황에서 피해자가 해당 주택을 우선 취득할 수 있도록 하는 제도라는 차이가 있습니다.

 

공매도 별도의 우선매수권 제도를 가지고 있습니다. 국세 체납으로 주택이 압류되어 공매되는 경우에는 국세징수법에 따른 절차에 따라 관할 세무서장에게 우선매수 신청을 하고, 지방세 체납으로 공매되는 경우에는 지방자치단체의 장에게 신청하게 됩니다. 경매가 법원에서 진행되는 것과 달리 공매는 체납세금의 징수를 위해 국가나 지방자치단체가 진행하는 절차이기 때문에 신청기관과 기일을 정확하게 구분해야 합니다.

 

공공주택사업자를 통한 피해주택 매입이라는 선택지도 있습니다. 현행 특별법 제25조는 전세사기피해자가 공공주택사업자와 사전에 협의하여 피해주택의 매입을 요청할 수 있도록 하고 있으며, 일정한 경우 공공주택사업자는 경매나 공매의 우선매수 과정에서 보증을 제공하지 않고 우선매수할 수 있는 구조를 두고 있습니다. 따라서 피해자가 직접 주택을 매수하기 위한 자금을 마련하기 어려운 경우에는 공공매입 방식도 함께 검토할 필요가 있습니다.

 

경매가 진행 중이라면 유예 및 정지 신청은 어떻게 진행할까

전세사기 피해주택에 대한 경매 유예·정지 절차에서 가장 먼저 해야 할 일은 현재 경매 사건의 진행상황을 파악하는 것입니다. 법원 사건번호가 무엇인지, 어느 법원에서 진행되는지, 매각기일이 지정됐는지, 이미 입찰이 진행됐는지 확인해야 합니다. 경매가 아직 매각기일을 정하지 않은 단계인지, 매각기일이 임박했는지, 이미 매각이 진행된 이후인지에 따라 대응할 수 있는 시간이 크게 달라지기 때문입니다. 피해자 결정이 완료되었다면 관련 결정서와 경매사건 자료를 함께 준비해 현재 절차단계를 확인하는 것이 좋습니다.

 

현행 특별법 제17조는 전세사기피해자가 법원에 경매절차의 유예 또는 정지를 신청할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 단순히 법원에 전화해서 경매를 중단해달라고 요청하는 방식보다 특별법에 따른 정식 신청절차를 확인하는 것이 좋습니다. 신청서에는 본인이 전세사기피해자로 결정된 사실과 해당 주택이 피해주택이라는 사실, 현재 경매절차가 진행 중이라는 사실, 매각기일 등 현재 절차상황을 정확하게 기재하고 필요한 증빙자료를 첨부하는 방식으로 준비하는 것이 일반적입니다.

 

특히 매각기일이 이미 정해져 있는 경우에는 “나중에 우선매수권을 행사하면 되겠지”라고 생각하기보다 유예·정지 신청 여부를 빠르게 검토하는 것이 좋습니다. 경매는 정해진 기일에 따라 진행되기 때문에 신청 준비가 늦어지면 원하는 절차를 활용할 시간이 부족해질 수 있습니다. 우선매수권을 직접 행사할 것인지, 공공주택사업자에게 매입을 요청할 것인지에 따라서도 필요한 준비가 달라지기 때문에 피해주택의 장기 거주계획과 자금상황까지 함께 생각해야 합니다.

 

경매 유예·정지 신청은 매각기일 직전에 급하게 준비하기보다 경매사건번호와 매각기일을 확인하는 즉시 지원기관과 법원 절차를 함께 검토하는 것이 안전합니다.

 

유예나 정지가 되었다고 해서 피해자가 자동으로 해당 주택의 소유권을 갖게 되는 것은 아닙니다. 유예·정지는 경매절차의 진행을 늦추거나 중단하는 것일 뿐이고, 이후 피해자가 직접 우선매수권을 행사할지, 공공주택사업자의 매입을 요청할지, 다른 주거지원제도를 이용할지 별도의 선택이 필요합니다. 따라서 유예·정지를 신청할 때부터 이후 단계까지 함께 계획을 세우는 것이 좋습니다.

 

특히 금융기관의 경매신청과 세금체납에 따른 압류 공매가 동시에 존재하는 경우에는 어느 절차가 진행되고 있는지 정확하게 확인해야 합니다. 한쪽 절차가 유예되었다고 해서 다른 절차까지 자동으로 동일하게 정지된다고 단정할 수 없기 때문입니다. 등기부등본에 여러 압류나 근저당이 있다면 각각의 권리자가 어떤 절차를 진행하고 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

경매와 공매가 모두 얽혀 있다면 법원 경매 담당부서와 해당 세무기관 또는 지방자치단체의 관련 부서에 각각 현재 진행상황을 확인해야 합니다. 절차가 서로 다르므로 하나의 신청서만 제출하면 모든 매각절차가 해결되는 것은 아닙니다. 특히 매각기일과 매각결정기일은 경매와 공매에서 용어와 절차가 다르므로 기일을 정확하게 기록해두는 것이 중요합니다.

 

경매에서 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사하는 절차

경매에서 우선매수권을 행사하려면 먼저 해당 주택이 특별법상 전세사기피해주택에 해당하고 본인이 전세사기피해자에 해당하는지 확인해야 합니다. 그다음 경매사건의 매각기일을 확인하고, 매각기일까지 법원에 우선매수신고를 할 수 있도록 필요한 준비를 해야 합니다. 현행 특별법 제20조는 피해자가 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있도록 하고 있습니다.

 

경매 당일 최고가매수신고인이 나온 경우에는 그 최고가매수신고가격이 우선매수 가격의 기준이 됩니다. 예를 들어 제3자가 2억원을 최고가로 신고했다면 피해자가 우선매수권을 행사할 때도 원칙적으로 2억원의 가격으로 매수하겠다는 의사를 표시해야 합니다. 반대로 최고가매수신고인이 없는 경우에는 민사집행법상 최저매각가격을 기준으로 우선매수 신고를 할 수 있습니다.

 

여기서 중요한 것이 보증입니다. 우선매수권은 단순히 “제가 피해자이니 제가 먼저 살게요”라고 말하는 것으로 끝나는 제도가 아닙니다. 법에서 정한 매수신청 보증을 제공해야 하기 때문에 경매 참여 전에 필요한 자금준비와 납부방법을 확인해야 합니다. 구체적인 보증방식과 납부기한은 민사집행법상 경매절차와 해당 사건의 법원 안내를 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.

 

경매 우선매수권은 매각기일까지 행사할 수 있으므로 매각기일을 정확히 확인하고 보증 제공방법을 사전에 준비하는 것이 핵심입니다.

 

여러 명의 전세사기피해자가 같은 주택에 대해 우선매수하겠다고 신고할 수도 있습니다. 현행 특별법은 여러 피해자가 우선매수 신고를 하고 절차가 완료된 경우 특별한 협의가 없다면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 피해자들이 해당 주택을 매수하도록 하는 규정을 두고 있습니다. 따라서 같은 건물이나 같은 주택에 여러 피해자가 존재하는 경우에는 단독으로 매수권을 행사할 수 있다고 미리 생각하지 말고 다른 피해자들의 권리관계도 확인해야 합니다.

 

우선매수 신고가 적법하게 이루어지면 법원은 특별법에서 정한 요건에 따라 피해자에게 매각을 허가해야 합니다. 또한 피해자가 우선매수신고를 한 경우 최고가매수신고인은 민사집행법상 차순위매수신고인으로 취급됩니다. 이는 피해자가 우선매수권을 행사했는데 이후 해당 매각이 최종적으로 진행되지 않는 경우를 대비한 경매법상의 구조와 연결되어 있습니다.

 

실제 매수 이후에도 취득세, 소유권이전등기, 잔금납부 등 소유권 취득에 필요한 절차가 남기 때문에 우선매수권 행사 자체만 보고 자금계획을 세워서는 안 됩니다. 피해주택을 직접 매수하는 것이 장기적으로 유리한지, 대출이나 자기자금으로 잔금을 마련할 수 있는지, 해당 주택의 권리관계에 남아 있는 문제는 없는지까지 함께 확인해야 합니다.

 

국세 공매와 지방세 공매에서 우선매수권을 행사하는 방법

전세사기 피해주택이 경매가 아니라 세금체납으로 공매에 들어갔다면 법원 경매와 같은 방식으로 처리해서는 안 됩니다. 국세 체납으로 압류된 경우에는 국세징수법에 따른 공매절차가 진행되고 관할 세무서장이 매각절차를 담당합니다. 지방세 체납으로 압류된 경우에는 지방세징수법에 따른 공매절차가 진행되고 지방자치단체의 장이 관련 절차를 담당합니다.

 

현행 특별법 제21조에 따르면 국세징수법에 따른 공매에서는 전세사기피해자가 매각결정기일 전까지 국세징수법상 공매보증을 제공하고 우선매수 신청을 할 수 있습니다. 최고가 매수신청인이 있는 경우에는 그 최고가 매수가격으로 우선매수하고, 최고가 매수신청인이 없는 경우에는 공매예정가격으로 우선매수하는 구조입니다. 따라서 경매의 “매각기일”과 공매의 “매각결정기일”을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

 

지방세 공매 역시 기본 구조는 비슷합니다. 특별법 제22조는 피해자가 지방세징수법상 공매보증금을 제공하고 매각결정기일 전까지 우선매수 신청을 할 수 있도록 하고 있습니다. 최고액 입찰자가 있으면 그 입찰가를 기준으로 하고, 최고액 입찰자가 없으면 매각예정가격을 기준으로 우선매수하게 됩니다.

 

경매는 법원에 매각기일까지, 국세·지방세 공매는 각각의 기관에 매각결정기일 전까지 우선매수 신청을 해야 하므로 절차와 기한을 반드시 구분해야 합니다.

 

공매에서 우선매수 신청을 할 때도 피해자 결정서 등 자신의 자격을 확인할 수 있는 자료와 해당 주택의 공매 진행자료를 준비하는 것이 좋습니다. 공매 사건번호와 물건번호, 매각결정기일, 현재 예정가격, 체납으로 인한 압류기관 등을 확인하고 담당기관에 신청방식을 문의하세요. 공매는 온라인 시스템을 통해 진행되는 경우가 많기 때문에 신청서 제출과 보증금 납부 과정에서 정해진 절차를 정확히 지켜야 합니다.

 

여러 피해자가 같은 피해주택을 우선매수하려는 경우에도 경매와 마찬가지로 임차보증금의 비율에 따른 매수관계가 문제될 수 있습니다. 따라서 공동주택에 여러 피해자가 있는 경우에는 서로 연락해 공동 대응 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 개인별 보증금과 대항력, 우선변제권 등에 따라 최종적인 권리관계가 달라질 수 있으므로 개별적인 상황을 확인해야 합니다.

 

공매에서 매각이 완료된 뒤에는 소유권 취득과 잔금납부, 등기 등 후속절차가 이어집니다. 우선매수권을 행사했다고 해서 모든 절차가 끝나는 것은 아니므로 공매 담당기관의 매각결정과 이후 납부기한을 정확히 지키는 것이 중요합니다.

 

직접 매수 대신 공공주택사업자에게 피해주택 매입을 요청하는 방법

전세사기 피해자가 직접 우선매수권을 행사해 주택을 취득하는 방법 외에 공공주택사업자에게 피해주택 매입을 요청하는 방법도 있습니다. 현행 특별법 제25조는 전세사기피해자가 공공주택사업자와 사전에 협의하여 피해주택의 매입을 요청할 수 있도록 하고 있습니다. 이 제도의 장점은 피해자가 직접 경매대금이나 공매대금을 마련하는 부담을 줄일 수 있다는 점입니다.

 

피해자가 공공주택사업자에게 매입을 요청한 경우 공공주택사업자는 법에서 정한 요건에 따라 민사집행법상 경매보증이나 국세·지방세 공매보증을 제공하지 않고 우선매수할 수 있습니다. 공공주택사업자는 필요한 경우 법원이나 관할 세무서장, 지방자치단체의 장에게 경매 또는 공매절차의 유예·정지를 요청하거나, 이미 유예·정지된 절차의 속행을 요청할 수도 있도록 규정되어 있습니다.

 

직접 우선매수할 자금이 부족한 피해자는 공공주택사업자의 피해주택 매입 가능성을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

 

공공주택사업자가 피해주택을 경매나 공매로 취득하면 해당 주택은 공공임대주택으로 공급될 수 있고, 전세사기 피해자에게 우선 공급할 수 있으며 피해자는 최장 10년간 거주할 수 있도록 하는 규정도 마련되어 있습니다. 따라서 직접 주택을 소유하기보다 안정적인 거주를 원하거나 매수자금 마련이 어려운 피해자라면 공공매입 방식이 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

 

공공매입을 요청한다고 해서 모든 피해주택이 자동으로 매입되는 것은 아닙니다. 공공주택사업자의 매입기준과 사업성, 주택의 상태, 권리관계, 실제 매입 가능성 등을 확인해야 하고, 피해자의 상황에 따라 필요한 자료를 제출해야 합니다. 국토교통부는 2026년 2월 2일 공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입 업무처리지침을 개정해 피해주택 매입과 주거지원에 관한 구체적인 업무기준을 운영하고 있습니다.

 

특히 다가구주택처럼 여러 임차인이 하나의 건물에 거주하는 경우에는 개별 피해자의 권리뿐 아니라 같은 건물 다른 임차인의 피해상황도 함께 고려해야 할 수 있습니다. 공공주택사업자의 매입은 단순히 한 세대만의 문제로 끝나지 않고 건물 전체의 권리관계와 공공임대 활용 가능성까지 연결될 수 있기 때문입니다.

 

공공매입을 고려한다면 경매가 이미 진행된 뒤 급하게 신청하기보다 매각기일과 공매기일을 확인한 뒤 가능한 한 빠르게 공공주택사업자와 협의하는 것이 좋습니다. 실제 매입을 요청하면 공공주택사업자가 관련 절차의 유예·정지를 요청할 수 있는 구조가 있기 때문에 시간관리가 중요합니다.

 

2026년 개정법에서는 피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수를 신고한 경우 피해자가 자신의 매수신고에 대해 매각을 허가해 달라는 취지의 신고를 할 수 있는 별도 규정도 마련되었습니다. 따라서 직접 매수와 공공매입이 동시에 검토되는 상황에서는 각자의 절차가 어떻게 연결되는지 확인할 필요가 있습니다.

 

제가 만든 아래 표를 참고해보세요!

상황	주요 절차	확인할 핵심
법원 경매 진행	경매 유예·정지 신청	매각기일과 법원 사건번호
경매 직접 매수	우선매수 신고	매각기일까지 보증 제공
국세 공매	우선매수 신청	매각결정기일 전 공매보증
지방세 공매	우선매수 신청	매각결정기일 전 공매보증
직접 매수가 어려운 경우	공공주택사업자 매입 요청	사전협의 및 매입기준
여러 피해자 공동 권리	공동 우선매수 검토	임차보증금 비율과 협의내용

 

전세사기 피해자 경공매 유예 및 우선매수권 행사 전 최종 확인사항

전세사기 피해자가 경공매 유예나 우선매수권을 준비할 때 가장 먼저 해야 할 일은 현재 해당 주택이 어느 절차에 들어가 있는지 확인하는 것입니다. 법원 경매인지, 국세 공매인지, 지방세 공매인지부터 확인하고 사건번호와 물건번호, 매각기일 또는 매각결정기일을 기록해두세요. 같은 피해주택에 여러 절차가 겹쳐 있을 가능성도 있으므로 등기부등본의 압류와 근저당, 경매개시결정 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

 

법원 경매라면 전세사기피해자법 제17조에 따른 경매 유예·정지 신청을 검토하고, 직접 주택을 취득하고 싶다면 제20조의 우선매수권 행사를 준비합니다. 우선매수권은 매각기일까지 보증을 제공해야 하므로 매각기일이 임박했다면 자금과 신청절차를 즉시 확인해야 합니다.

 

국세 공매라면 세무서의 공매절차를 기준으로 접근해야 하고, 지방세 공매라면 지방자치단체의 절차를 따라야 합니다. 국세와 지방세 공매 모두 우선매수 신청 시점이 매각결정기일 전으로 정해져 있으므로 법원 경매와 동일한 기한이라고 생각하지 않는 것이 중요합니다.

 

직접 주택을 매수할 자금이 부족하다면 공공주택사업자의 매입을 요청하는 방법도 함께 검토하세요. 현행 특별법은 피해자가 공공주택사업자에게 사전협의를 통해 매입을 요청할 수 있도록 하고 있으며, 공공주택사업자가 경매나 공매에서 보증 없이 우선매수할 수 있는 구조를 두고 있습니다. 공공매입 후 피해자에게 우선 공급하고 최장 10년 거주할 수 있도록 하는 지원도 마련되어 있습니다.

 

무엇보다 중요한 것은 경매나 공매의 기일을 놓치지 않는 것입니다. 피해자로 결정되었다는 사실만 믿고 절차가 자동으로 중단되거나 우선매수가 자동으로 이루어진다고 생각하면 안 됩니다. 유예·정지와 우선매수는 각각 신청과 신고가 필요한 별도의 절차이므로 자신의 사건이 어느 단계에 있는지 확인하고 담당 법원이나 세무기관, 지방자치단체 등에 필요한 절차를 신속하게 확인하는 것이 좋습니다.

 

또한 직접 매수를 선택할 경우 낙찰가격만 계산하지 말고 보증금, 잔금, 취득 관련 세금과 등기비용, 향후 수선비와 금융비용까지 함께 계산해보세요. 공공매입을 선택하는 경우에는 매입이 가능한 주택인지, 피해자에게 어떤 조건으로 공급되는지, 거주기간과 이후 지원방식이 무엇인지 확인하는 것이 중요합니다.

 

전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 경공매 유예 및 우선매수권 행사 절차 총정리

전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 경공매 유예 및 우선매수권 행사 절차를 정리하면 가장 먼저 구분해야 할 것이 경매와 공매입니다. 법원에서 민사집행법에 따라 진행되는 경매는 법원이 담당하고, 국세 체납으로 인한 공매는 세무기관, 지방세 체납으로 인한 공매는 지방자치단체가 담당합니다. 각각 신청기관과 기일, 보증금 방식이 다르므로 자신의 피해주택이 어느 절차에 들어가 있는지부터 확인해야 합니다.

 

법원 경매가 진행 중이라면 전세사기피해자는 특별법 제17조에 따라 매각기일의 지정 보류나 지정된 매각기일의 취소·변경 등 경매 유예·정지를 신청할 수 있습니다. 직접 주택을 매수하려는 경우에는 제20조에 따른 우선매수권을 활용할 수 있으며, 매각기일까지 필요한 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고하는 방식입니다.

 

국세 공매에서는 매각결정기일 전까지 공매보증을 제공하고 우선매수 신청을 해야 하고, 최고가 매수신청인이 있으면 그 가격으로, 없으면 공매예정가격을 기준으로 매수할 수 있습니다. 지방세 공매도 별도의 법률에 따라 매각결정기일 전까지 공매보증을 제공하고 우선매수 신청을 해야 하며, 최고액 입찰가격 또는 매각예정가격을 기준으로 합니다.

 

여러 전세사기 피해자가 동일한 피해주택에 대해 우선매수권을 행사하는 경우에는 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 매수하게 되는 구조가 마련되어 있습니다. 따라서 다가구주택이나 다수 임차인이 있는 건물에서는 개인 단독 대응보다 다른 피해자들과 권리관계를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

 

직접 매수가 어려운 피해자는 공공주택사업자 매입도 중요한 선택지입니다. 현행 특별법은 피해자가 공공주택사업자와 사전협의하여 피해주택 매입을 요청할 수 있도록 하고 있으며, 공공주택사업자는 일정한 경우 경매나 공매에서 필요한 보증을 제공하지 않고 우선매수할 수 있습니다. 매입된 피해주택은 공공임대주택으로 공급될 수 있고 피해자에게 우선 공급하여 최장 10년간 거주할 수 있는 지원체계도 마련되어 있습니다.

 

결국 경공매 대응의 핵심은 피해자 결정 이후 가만히 기다리는 것이 아니라 사건번호와 기일을 확인하고, 경매 유예·정지, 직접 우선매수, 공공주택사업자 매입 중 자신의 상황에 맞는 절차를 선택하는 것입니다. 특히 매각기일이나 매각결정기일을 놓치지 않도록 일정표를 만들어 관리하고, 법원·세무기관·지방자치단체에 필요한 신청방법을 사전에 확인해두는 것이 좋습니다.

질문 QnA

 

전세사기 피해주택에 경매나 공매가 시작됐다는 사실을 알게 되면 가장 먼저 사건번호와 기일을 확인하세요. 법원 경매인지 국세 공매인지 지방세 공매인지에 따라 담당기관이 다르고, 우선매수권을 행사할 수 있는 시점도 다르기 때문에 이 부분을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

 

법원 경매라면 매각기일을 확인하고 경매 유예·정지 신청이 필요한지, 직접 우선매수를 할 것인지, 공공주택사업자 매입을 요청할 것인지 비교해보세요. 직접 매수를 선택한다면 매각기일까지 필요한 보증을 마련할 수 있는지 확인하고, 낙찰가격 외에도 잔금과 취득 관련 비용까지 계산해야 합니다.

 

공매라면 국세인지 지방세인지 구분하고 매각결정기일을 기준으로 신청기한을 관리하세요. 경매의 매각기일과 공매의 매각결정기일을 혼동하면 중요한 권리행사 시기를 놓칠 수 있으므로 캘린더에 별도로 기록해두는 것이 좋습니다.

 

직접 매수할 상황이 아니라면 공공주택사업자의 피해주택 매입을 함께 알아보세요. 현행 특별법은 피해자가 공공주택사업자에게 매입을 요청할 수 있는 제도를 두고 있고, 공공주택사업자의 매입과 연계해 경매·공매 절차의 유예나 정지를 요청할 수 있는 구조도 마련하고 있습니다.

 

마지막으로 전세사기 피해자 지원제도는 주택의 권리관계와 경매·공매 진행단계에 따라 실제 적용방법이 달라질 수 있습니다. 특히 매각기일이 임박했거나 여러 근저당·압류·경매가 얽혀 있는 경우에는 관련 자료를 모두 준비해 법원과 담당기관, 필요한 경우 법률전문가에게 현재 상황을 확인하는 것이 좋습니다. 피해자 결정, 경공매 유예·정지, 우선매수권, 공공매입은 각각 별도의 절차이므로 하나씩 순서대로 확인하는 것이 가장 안전합니다.